Mag. Balazs Esztegar LL.M.
Rechtsanwalt Wien


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Erben und Schenken von Immobilien ab 2016 teurer

30.12.2015

Rechtsanwalt Mag. Balazs Esztegar LL.M. im Interview mit ServusTV für das "Servus Journal" am 30.12.2015

Die Steuerreform hat neben einer Entlastung in der Einkommensteuer ab 01.01.2016 vor allem eines gebracht: das Erben und Schenken von Immobilien wird (in den meisten Fällen) teurer. Rechtsanwalt Mag. Balazs Esztegar LL.M. erklärt im Interview mit Servus TV die neue, komplizierte Berechnungsmethode.

Bisher war bei der Schenkung einer Liegenschaft im Familienkreis der dreifache Einheitswert als Berechnungsgrundlage heranzuziehen. Da der Einheitswert aber zuletzt in den 1970er Jahren flächendeckend festgestellt wurde, liegt er heute in den allermeisten Fällen weit unterhalb des wahren (Verkehrs)Werts der Liegenschaft. Seit 01.01.2016 gilt eine neue Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer, der sog. Grundstückswert.

Gemäß § 4 Abs 1 GrEStG ist der Grundstückswert

  • entweder als Summe des hochgerechneten anteiligten dreifachen Bodenwertes gemäß § 53 Abs 2 Bewertungsgesetz 1955 idgF und des anteiligen Wertes des Gebäudes (sog. Pauschalwertmodell) oder
  • in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes

zu berechnen. Die näheren Bewertungsvorschriften regelt die Grundstückswertverordnung (GrWV) des Bundesministers für Finanzen.

Beim Pauschalwertmodell ist der dreifache Bodenwert aus dem letzten Feststellungsbescheid heranzuziehen und mit der Grundfläche zu multiplizieren. Das Produkt dieser Multiplikation ist mit dem sog. Hochrechnungsfaktor zu multiplizieren, einem für jede Gemeinde in der Verordnung festgelegten Erhöhungsbertrag, der die Entwicklung der Grundstückspreise in dieser Gemeinde abbilden soll.

Zu dem auf diese Weise ermittelten Wert des Grundanteils ist der Gebäudeanteil zu addieren. Dazu wird die Gebäudenutzfläche mit dem in der Verodnung angeführten Baukostenfaktor und einem Altersminderungswert multipliziert.

Dem Steuerschuldner steht es frei, nachzuweisen, dass der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld (= regelmäßig der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses) geringer ist, als der nach der Verordnung ermittelte Grundstückswert. Sofern dieser Nachweis durch ein Schätzgutachten eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen erfolgt, hat es die Vermutung der Richtigkeit für sich.

Auch der Steuersatz der Grunderwerbsteuer ist ab 01.01.2016 diffiziler als bisher. Während für Kaufverträge weiterhin 3,5% des Kaufpreises anzusetzen sind, kommt bei unentgeltlichen Erwerben ein gestaffelter Tarif zur Anwendung:

Der Steuersatz beträgt

  • für die ersten EUR 250.000,00: 0,5%
  • für die nächsten EUR 150.000,00: 2%
  • darüber hinaus: 3,5%

des Grundstückswertes. Schenkungen zwischen denselben Personen sind innerhalb von 5 Jahren zusammenzurechnen.